안녕하세요! 이종호 공인중개사입니다.
최근에 저희 유튜브 채널에서 구독자 극한 분이
부동산 투자 관련 질문을 하나 해주신게 있어서
이에 대한 답변을 드리다가
글을 쓰게 되었습니다.
질문은 이렇습니다.
” 거세 말에 성남시 신축 아파트 25평 시세가 11.5억이였는데, 현시 같은 지역에서 입주 중인 신축 아파트가
6억후반까지 호가가 하락을 했고 실거래도 안된다.
홈즈부동산에서는 7억원에도 저평가다.. 매수 기회다.. 라고 했는데
가격이 5억 ~6억까지 우극 떨어진다면
이게 저평가 된 가격이 맞는 것인가? “
현시대 글은 이에 대한
대답을 해드리고자 합니다.
이론적으로 모든 투자는 최저점에 매수해서 최고점에 매도하는 것이 낭군 이상적입니다.
어려이 여러분도 아시는 것처럼 신이 아닌이상
저점과 고점은 맞출 수가 없습니다.
투자를 하다보면 변리 정도면 바닥이다 싶어서
매수했는 데 그대 밑에 지하가 있고,
이윤 정도면 고점이다 싶어서 매도를 하면
그대 위에 우주가 기다리고 있는 경우가 많습니다.
그렇다면 미래를 알 수 없는 우리들은 아무런 것을 기준으로 투자 선택을 내려야 남편 합리적인 선택을 내릴 요행 있을까요?
저희는 미래를 알 핵 없다면 기존의 역사를 통해 배우고
이를 기준으로 판단을 내려야 한다고 생각합니다.
저희 뿐만이 아니라 많은 권위자 분들이 제시하는 낙착 기준은
아파트 기준으로는
고점대비 40%정도 하락을 했을 때 매수하는 것입니다.
과실 이유는 지금부터 설명드리겠습니다.
압구정 현시대 6.7차 아파트 51평 2006년 ~ 2014년까지의 실거래가 내역입니다.
2008년 3월 26.8억 최고점을 찍고 2012년 11월 16.7억에 최저점을 찍었습니다.
돈 하락률은 37.7% 입니다.
비슷한 시기에 또다른 아파트입니다.
용인 죽전에 새터마을힐스테이트 34평 2006년~2014년 실거래 내역입니다.
2006년 11월 5.42억에 고점 2008년 12월에 3.57억에 최저점을 찍었습니다.
돈 하락률은 35% 였습니다.
상직 두 아파트는 세목 2012년, 2008년에 저점을 찍고나서 2022년인 지금까지 단 한번도 저점을 깨지 않고 우상향 했습니다.
이러한 사례는 압구정 현대나 죽전 새터마을이 아니더라도 전국 곳곳에서 확인할 행복 있습니다.
즉, 고점대비 40%정도 하락이 발생한다면
역사적으로 높은 확률로 반등이나오거나 장기적으로 가격회복을 한다는 것입니다.
취중 저희는 치아 정도 고가 하락이 발생하면 어느 계획성 추가하락이 발생하더라도 선진입 해야 한다고 생각합니다.
플러스 이유에 대해서 지금부터 설명드리겠습니다.
부동산 투자 뿐만이 아니라 아무 투자에 있어서도 매한가지 개인이 투자를 할 계제 대부분 단기적으로
물리는 경우가 많습니다.
이문 이유는 두 가지입니다.
첫 번째는 가격을 맞출 생명 없고, 두 번째는 타이밍을 맞출 행복 없기 때문입니다.
우선 가격입니다.
부동산 시장에서 가격이라는 것은 장기적으로는 본질적으로 노형 자산이 가지고 있는 본질가치에 따라가겠지만
단기적으로는 매도자, 매수자가 시장 분위기에 따라 감성적으로 변하게되는
‘사람’들이기 그리하여 시장왜곡현상이 생겨서 인제 가치보다 훨씬 비싸질 수도, 내지 더 저렴해 질수도 있습니다.
그렇기 때문에 투자자들에게 필요한 것은 자신만의 기준입니다.
여혹 자신이 ‘성남의 XX 아파트가고점대비 35%이상 하락을 한다면나는 주저없이 매수를 하겠다’라는기준을 세우고 이놈 가격이시장호가로 나온다면 그냥 고민없이 기계처럼 매수한다는 것입니다.
하락장에서나 상승장에서나 시장의 운행 변동폭이 어느정도까지 움직일 복 있는 지는 아무도 예측할 운 없기 때문에
하락장이 영원할 것 같다가 한순간에 시장이 반등을 통해서 가격이 급반등 하거나,
상승장에서 2022년 부동산 시장처럼 한순간에 시작이 급락하는 경우가 발생할 가능성이 존재합니다.
부동산의 경우 가문 단위가 전경 때문에 몇천만원~몇억원은
집주인들이 호가만 올리면
이어 시장에 영향 됩니다.
통상 일반적인 사람들은
자신이 보고 있던 가격에서 몇천만원이 오르게되면
결코 매수하지 못합니다.
글로 기다리다가 무주택자가 되신 분들도 여럿 있으실 것이라 생각합니다.
매수할 수명 있었던 부동산을 매수하지 못하는 것에 대한
리스크도 대조적 규모 때문에
어느정도 손실을 감수하더라도 적당히 물리는 선택이 우극 현명한 선택이라고 생각합니다.
노형 뒤 두 번째 이유인 타이밍입니다.
부동산 투자는 품성 2년을 보유해야 비과세 또는 양도세 절세가 죽전 프리미어포레 가능합니다.
뒤미처 단기적으로 6개월~1년은 오를 것 같다는 확신이 들어서 매수를 해서 실상 수익이 났는 데
불현듯 6개월 뒤에 집값이 하락해서
새삼 내가 매수한 가격대로
되돌아오면
수익이 ‘0’원이 될수도 또는 손실이 날수도 있다는 의미입니다.
서울특별시 송파구 잠실동의 시세를 리드하는 엘스아파트를 예시로
들어보겠습니다.
2020년 상반기에 엘스아파트를 매수한 사람은 2021년 11월까지의 수익률이 35~40%입니다.
차익으로만 따지면 거개 7~8억되는 엄청난 차익입니다.
거의거의 1년~1년 도당 보유한 수익률을 치고는
엄청나게 높다고 생각합니다.
이 결결이 수익 물건을 매수한 사람은 자신의 투자가 시의 적절했다고 생각했을 것입니다.
저였어도 제자신이 투자의 고수처럼 느껴졌을 것 같습니다.
매수하자마자 7억을 벌었으니까 말입니다.
겨우 여러분도 우측 사진으로 확인하셨겠지만
실제로 2020년 5월에 매수한 사람의 수익률은 2022년 11월 규격 1.54%,
자신이 매수한 가격으로 돌아오고 말았습니다.
실지 시세차익을 내기위해서 매도하려면 2년 보유가 선행 되어야 구하 때문에 7~8억에 시세차익을 버는 것이 불가능합니다.
이렇게 투자에 있어서 타이밍이 중요합니다.
부동산 시장은 자신이 예상하는 매도시점에 가격이 어떻게 바뀔 지
아무도 모르기 때문에
부동산 투자에 있어서 부군 중요한 것은 내가 원하는 금 대에 오면 즉속히 매도 할 수 있는
조건을 미리감치 갖추고 있는 것이 핵심이라고 생각합니다.
단기적으로 최적의 타이밍을 잡기에는 시장의 변수가 무척 많기 때문에 투자자 자신의 기준에 맞는 저렴한 가격이라 생각하면 매수 후 보유하는
전략이 소유자 유효해 보이는 이유입니다.
이종호 공인중개사 통합링크:https://link.inpock.co.kr/homesrealestate
인스타그램:https://instagram.com/2_jongho
Written on December 14th, 2022 by 네하그풋